Особенности договора аренды предприятия: образец, форма и существенные условия

Нередко в бытовом смысле договор аренды понимается как соглашение, касающееся только сферы недвижимости: квартир, офисов, складов и других помещений. Однако с точки зрения закона понятие аренды может относиться к любому имуществу, которое передается в пользование за плату.

Заключаемое соглашение должно включать все существенные условия договора аренды, иначе сторонам грозят неприятности: он может быть признан недействительным, а стороны – освобождены от исполнения.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Какие условия считаются существенными?

1. Объект соглашения.
2. Арендная плата.

Стороны могут предусмотреть и другие существенные условия договора аренды земельного участка, жилого или нежилого помещения и другой недвижимости или транспорта, если в этом есть необходимость. Например, разрешена субаренда либо, напротив, внесен пункт о ее прямом запрете.

Обязательной для рассматриваемой разновидности договоров является письменная форма: документ должен быть оформлен в письменном виде, содержать реквизиты сторон, их подписи и, при наличии, печати.

Отсутствие в договоре сведений, позволяющих однозначно идентифицировать его объект – то имущество, которое передается арендатору, а также конкретного размера и условий внесения арендной платы делает его недействительным. Причем признать его таковым, обратившись в суд, может любая из сторон.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

• адрес расположения;
• площадь;
• вид (жилое, нежилое, часть помещения);
• целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
• дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

• размера оплаты;
• периодичности ее внесения;
• способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

• оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
• обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
• возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

• по чьей инициативе может быть расторгнут;
• за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
• дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы.

Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Источник: http://lawyer-guide.ru/nedvizhimost/kvartira/arenda/sushhestvennye-usloviya-dogovora-arendy.html

Договор аренды предприятия: образец

Договор аренды предприятия фиксирует соглашение между юридическими лицами о передаче прав на владение соответствующим имуществом. Сделка заключается между собственником предмета соглашения и арендатором. Структура соглашения имеет сходство с доверительным управлением. Однако имеется и ряд нюансов, на которые следует обратить внимание.

Нормативная база

Договор аренды в ГК регламентируется пятым параграфом. Статья 656 ГК РФ предписывает, что по данному соглашению предприятие передается арендатору для дальнейшего ведения предпринимательской деятельности.

При этом предприятие может передаваться только целиком в качестве общего имущественного комплекса. Не допускается выделение доли или отделение собственности, требуемой для ведения предпринимательской деятельности.

Следует учитывать, что по договору не передается право арендодателя на ведение соответствующей деятельности. При этом отсутствие лицензии у арендатора не освобождает его от выполнения обязательств, указанных в соглашении.

Содержание договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия должен содержать следующие положения:

• дата и место составления, сведения о сторонах сделки;
• предмет договора — подробное описание предприятия, правоустанавливающих документов и всей собственности, передаваемой в аренду;
• права и обязанности сторон сделки;
• размер и порядок внесения арендной платы;
• срок действия соглашения, порядок досрочного прекращения и продления;
• возможность внесения улучшений в предприятие;
• ответственность сторон за нарушение условий сделки;
• заключительные положения, случаи форс-мажора;
• перечень приложений и документов;
• реквизиты сторон, подписи должностных лиц.

Каждый из разделов имеет собственные положения. Все условия должны быть четкими и понятными обеим сторонам сделки. Не допускается двойственных толкований и размытых формулировок.

Предмет договора

Объект договора аренды должен быть представлен максимально подробно. Приводятся реквизиты предприятия, адрес, описание, возможная деятельность, иные аспекты. Перечень передаваемого имущества может быть следующим:

• земельный участок, тип его использования;
• здания, постройки, сооружения;
• оборудование и средства, необходимые для производства;
• материалы, сырье, полуфабрикаты и иные ресурсы для ведения предпринимательской деятельности;
• права пользования и владения, закрепленные за арендодателем.

Все указанные аспекты должны подтверждаться правоустанавливающими документами, доказывающими наличие прав у арендодателя. Полный перечень имущества и сопутствующих актов приводится в приложениях к договору аренды.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон по договору аренды регламентируют обязательства сторон и возможности их выполнения. Условия соглашения должны учитывать порядок передачи организации арендатору и сопутствующие аспекты.

С учетом данного аспекта в обязанности арендодателя включают оформление документов — сам договор и акт приема-передачи. Также собственник должен подготовить предприятие для перехода к новому владельцу.

Арендатор со своей стороны обязуется:

• в установленный срок принять предприятие во владение;
• своевременно вносить арендную плату;
• в течение всего периода поддерживать надлежащее состояние предприятия, проводить плановый и капитальный ремонт;
• оплачивать страхование имущества и расходы по эксплуатации предприятия;
• к моменту возврата подготовить имущество и документы для передачи арендодателю.

Права арендодателя подразумевают контроль над состоянием предприятия и переданного имущества. Также прописывается возможность требовать внесения арендной платы в соответствии с договоренностью.

Правом арендатора выделяют возможность продавать, обменивать или сдавать в субаренду часть полученной собственности. Также допускается улучшение и расширение предприятия. Основное условие таких действий — отсутствие нарушений договора и законодательства.

Размер арендной платы

Размер арендной платы определяется условиями договора и обычно подразумевает фиксированное значение. В некоторых случаях стороны могут договориться о процентных отчислениях, зависящих от прибыли предприятия, его стоимости или иных аспектов.

Вместе с размером аренды прописывается и порядок расчета. Указывается способ внесения средств, сроки и регулярность оплаты, предоставление аванса, иные моменты. Банковский счет для расчета может указываться в данном разделе, однако чаще его прописывают вместе с остальными реквизитами сторон.

Срок аренды предприятия

Срок действия договора не всегда выносится в отдельный раздел. Часто его прописывают вместе с общей информацией или сведениями о передаваемом объекте. Также данное положение может объединяться с информацией об арендной плате.

Срок аренды определяется договоренностью арендодателя и арендатора. Отсчет ведется с момента регистрации сделки после оформления передаточного акта. Данный документ оформляется вторично после окончания периода аренды.

Внесение арендатором улучшений

Статья 662 ГК РФ предписывает, что арендатор имеет право улучшать предприятие и может рассчитывать на возмещение потраченных средств со стороны арендодателя. Данный аспект действует в случае неотделимости улучшений от передаваемого имущества.

Наличие разрешения арендодателя на соответствующие действия не считается обязательным условием. Однако собственник в судебном порядке может быть освобожден от возмещения.

Для этого арендодателю необходимо доказать несоответствие стоимости улучшений их реальной цене и окупаемости. Также обращают внимание на разумность, добросовестность и целесообразность действий арендатора.

Ответственность сторон

Ответственность сторон регламентирует случаи нарушения условий аренды и составленного соглашения. В данном разделе учитывается выплата неустойки и штрафа, а также порядок возмещения убытков и расторжения соглашения.

При наступлении случаев, нерегулируемых данным соглашением, стороны обращаются к законодательству. Соответствующее положение также прописывается в разделе с ответственностью сторон. Нередко указывается только оно, подразумевая отсутствие специальных условий.

Заключительные положения

Заключительные положения фиксируют порядок регистрации соглашения, оплату сопутствующих расходов, количество экземпляров и иные аспекты. Также здесь может приводиться перечень приложений в виде документов и описи передаваемого имущества.

В заключительные положения нередко включают форс-мажорные ситуации. Предусматривается порядок уведомления сторон о таковых, предоставление отсрочки и иные условия. Данные положения не считаются обязательными и включаются в договор аренды по договоренности.

Образец договора аренды предприятия

Соглашение об аренде предприятия не имеет фиксированного законодательством образца. Договор составляется по общим правилам оформления с учетом обязательных и существенных условий.

Форма соглашения ориентировочная, по необходимости стороны могут изменить или дополнить документ своими положениями.

Регистрация договора

Регистрация договора аренды предприятия осуществляется по общим правилам. Для этого арендодатель и арендатор обращаются в территориальное отделение Росреестра.

При обращении предоставляют правоустанавливающие документы на передаваемое имущество, а также копию соглашения по его аренде и акт приема-передачи. Договор считается вступившим в силу именно с момента регистрации.

Не требуется регистрировать договор, если срок его действия меньше года.

Исполнение обязательств по договору аренды предприятия

Особенностями исполнения обязательств по договору аренды предприятия выделяют:

• арендодатель и арендатор за свой счет готовят предприятие к передаче и возврату соответственно;
• переход имущества от одной стороны к другой в обоих случаях фиксируется актом приема-передачи;
• арендатор должен использовать полученное имущество по назначению, следить за его состоянием и не допускать порчи;
• при длительных сроках эксплуатации ремонт производится за счет арендатора, по своему усмотрению он может улучшать и расширять предприятие;
• арендодатель возмещает расходы за неотделимые улучшения в случае их целесообразности.

Претензии сторон фиксируются передаточным актом при возврате имущества арендодателю. Обязательства считаются исполненными, если все условия соглашения выполнены и взаимные претензии удовлетворены.

Источник: https://ahrfn.com/dokumety/dogovor-arendy-predpriyatiya-obrazec.html

Понятие и особенности договора аренды предприятий

Что представляет собой и в какой форме заключается договор аренды предприятия

Порядок аренды предприятий урегулирован параграфом 5 главы 34 ГК РФ. Аренда предприятия представляет собой действия сторон по оформлению факта передачи имущественного комплекса арендодателем арендатору во временное владение и пользование им за определенную договором плату.

Комплекс имущества при этом включает в себя:

• здания, сооружения, постройки;
• оборудование;
• права требования;
• запасы сырья, топлива;
• имущественные права на объекты, входящие в предприятие;
• исключительные права;
• долги.

Особенностью соглашения об аренде в таком случае является то, что по нему передаются объекты, которые по отдельности передаваться не могут (например, сырье). В составе же имущественного комплекса они переходят во временное владение или пользование арендатора.

Договор аренды предприятия заключается в форме единого документа, который:

1. Подписывается сторонами.
2. Подлежит обязательной государственной регистрации.

Несоблюдение любого из этих условий влечет недействительность соглашения.

Важной особенностью рассматриваемой сделки является то, что перед подписанием договора арендодатель должен в письменной форме уведомить кредиторов о предстоящей передаче предприятия в аренду, так как перевод долга возможен только с их согласия. При отсутствии такого уведомления и несогласии с изменением должника кредитор вправе в течение 1 года с момента, когда стало известно о заключении договора аренды, признать его недействительным.

Существенные условия договора аренды предприятия, срок договора

Существенными условиями договора аренды являются предмет и цена.

Предметом договора в данном случае является предприятие как имущественный комплекс, передача его во временное владение и пользование. При этом необходимо перечислить все объекты и права, которые передаются арендатору. Как правило, все перечисления оформляются приложениями к договору, являющимися его неотъемлемой частью.

Цена договора равна арендной плате, хотя может включать и обеспечительный платеж (ст. 381.1 ГК РФ), за счет которого арендодатель может покрыть все убытки, понесенные по вине арендатора. Арендная плата, в соответствии со ст. 614 ГК РФ, может быть установлена за весь имущественный комплекс или за каждую его составляющую отдельно.

При этом она может быть представлена в виде:

• платежей в твердой сумме;
• доли полученной от имущества прибыли;
• определенных услуг, которые предоставляет арендатор;
• передачи арендатором арендодателю в собственность/аренду движимого/недвижимого имущества;
• возложения затрат на совершение улучшений в отношении арендованного имущества.

Что касается срока действия договора аренды, то он не может быть отнесен к существенным условиям. По данным сделкам не применяется общее правило о заключении соглашения не менее чем на 12 месяцев для обязательной государственной регистрации.

У сторон есть 3 варианта:

1. Определение даты, до которой будет действовать соглашение.
2. Указание на наступление определенного события, которое влечет прекращение срока действия соглашения.
3. Неуказание срока.

В последнем случае при желании расторжения соглашения одна из сторон обязана уведомить другую заранее, не менее чем за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды производственной базы — порядок заключения, образец

В ситуации, когда арендатору необходима только производственная база, а не весь имущественный комплекс предприятия, стороны заключают соответствующее соглашение, в котором рекомендуется зафиксировать:

• наименования сторон с указанием документов, подтверждающих правомочия на подписание документа;
• предмет договора (передача в аренду производственной базы с перечислением находящегося движимого/недвижимого имущества и уточнением характеристик земельного участка, на котором она расположена);
• права и обязанности сторон;
• цену договора;
• срок действия;
• порядок передачи имущества.

Для справки: если срок договора аренды составляет 1 год и более, он подлежит обязательной государственной регистрации. Это существенно отличает данный вид контрактов от соглашений по передаче в аренду предприятий: договор аренды предприятия заключается на любой срок, причем регистрация сделки обязательна.

Передача производственной базы должна быть оформлена актом, в котором перечисляется все движимое/недвижимое имущество. Кроме того, собственнику здания целесообразно провести ревизию, чтобы знать, что именно он передает.

Для наглядности предлагаем рассмотреть образец договора аренды производственной базы, имеющийся на нашем сайте.

Договор аренды основных средств

Основные средства предприятия тоже могут быть переданы другим лицам во временное владение и пользование за установленную плату на основании договора аренды, порядок заключения которого урегулирован главой 34 ГК РФ.

В зависимости от целей, аренда может быть:

• текущей, когда право собственности на имущество остается у арендодателя и арендатор удовлетворяет свои потребности в период временного владения и пользования;
• финансируемой, когда право собственности на имущество переход к арендатору по истечении срока договора или при внесении всей платы за аренду.

Арендодатель должен передать все имущество в состоянии, соответствующем условиям договора, по акту приема-передачи. При этом ст. 612 ГК РФ уточняет, что арендодатель будет нести ответственность за все недостатки переданных основных средств, даже если на момент подписания договора он о них не знал.

Стороны должны провести соответствующие бухгалтерские операции по передаче основных средств с баланса на баланс, так как при использовании те могут быть подвергнуты износу, в результате чего их первоначальная стоимость уменьшится. Кроме того, необходимо решить, на чьем балансе будут оформляться улучшения и кто будет производить текущий/капитальный ремонт.

Итак, законодательством предусмотрен вариант аренды как всего предприятия (имущественного комплекса), так и отдельных его частей (основных средств, производственной базы, земельного участка и т. д.). Для договора аренды предприятия законодатель закрепил специфические черты (параграф 5 главы 34 ГК РФ).

Наиболее значимым является то, что такой договор требует обязательной государственной регистрации вне зависимости от срока сделки.

Кроме того, необходимо согласовать все существенные условия (предмет, цену), а также отразить в соглашении все виды имущества и имущественных прав в составе предприятия, которые передаются в аренду.

Источник: https://nsovetnik.ru/dogovor/ponyatie-i-osobennosti-dogovora-arendy-predpriyatij/

Договор аренды предприятия в 2019 году — считается заключенным с момента, образец, существенные условия

Предприятие представляет собой комплексное имущество, состоящее как из движимой, так и недвижимой собственности, поэтому любые сделки с таким имуществом, будь то продажа или аренда, требуют тщательного подхода и соблюдения комплекса правовых особенностей.

Сторонам договора потребуется учесть множество моментов, каждый из которых может существенно повлиять на последствия, поэтому требуется тщательный и подробный анализ ситуации.

Что это такое

В соответствии с действующим законодательством, предприятие считается имущественным комплексом, состоящим как их движимого, так и из недвижимого имущества.

Фактически, договор аренды предприятия предполагает передачу во временное пользование недвижимого имущества и ряд движимых объектов (как правило, это оборудование или иные объекты, так или иначе связанные с производственным процессом).

При заключении такой сделки в первую очередь учитываются особенности предприятия, как комплексного имущества.

Важно учесть не только наличие в составе недвижимости, но и движимого имущества, хоть на первый взгляд это может показать не столь важным.

В рамках договора арендатору может быть передано право пользования следующими объектами:

1. Здания и сооружения, а также земельные участки.
2. Оборудование, задействованное в производственном процессе.
3. Право пользования различными объектами и ресурсами.
4. Имущественные права, связанные с деятельностью данного предприятия.
5. Различное сырьё и топливо.
6. Прочие предметы и права собственности, связанные с предприятием.

Собственник не может передать имущество и права, если это связано с наличием у него особого разрешения или лицензии, которая отсутствует у арендатора.

Понятия

Договор аренды	Сделка, в соответствии с которой собственник передаёт право на временное пользование объектом третьему лицу. При этом собственник именуется арендодателем, а лицо, принимающее право пользования — арендатором
Существенные условия договора	Такие условия, при отсутствии согласования которых сделка не может считаться заключенной
Предприятие	Это комплексное имущество, состоящее из движимых и недвижимых объектов, а также различных прав, которое используется в производственном процессе
Аренда предприятия	Предоставление имущества и прав, которые являются составной частью организации, во временное пользование на коммерческой основе

Стороны соглашения

Сторонами договора аренды предприятия являются арендодатель и арендатор.

Арендодатель -это собственник такого комплексного имущества, которые передаёт его во временное пользование, а арендатор — лицо, принимающее его и обязующееся оплатить арендную плату в оговоренном размере.

Сторонами такого договора должны быть субъекты коммерческой деятельности, то есть предприниматели. Это могут быть или организации, или ИП. Физические лица не вправе заключать подобные договора.

Правовые аспекты

Правовое регулирование договора аренды предприятия производится на основании нескольких законодательных актов, но первоочередное значение будет играть Гражданский кодекс (ГК РФ), а именно на основании параграфа 5 главы 34, который полностью посвящён аренде предприятий.

Также стоит учитывать нормы процессуального права, в данном случае — Арбитражного Процессуального кодекса РФ, так как субъектами таких правоотношения являются предприниматели, а также ФЗ «Об исполнительном производстве», который регулирует принудительное исполнение судебных актов.

Дополнительно стоит обратить внимание на некоторые иные правовые акты, которые более косвенно затрагивают подобные отношения. Например, это Налоговый кодекс или ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Особенности договора аренды предприятия

В соответствии с таким договором, предприятие предоставляется в целом, как имущественный комплекс.

В таком комплекс входит разнообразное имущество, доступен даже договор аренды автомобиля директора с предприятием.

Образец сделки должен содержать все существенные условия и соблюдать прочие законодательные требования.

Договор характеризуется следующими моментами:

1. Он носит консенсуальный характер, то есть считается заключенным после согласования его существенных условий.
2. Возмездный.
3. Взаимный, то есть права и обязанности возникают у каждой стороны.

В целом, договор имеет множество сходных черт с другими типами сделок, например:

Договор аренды	Непотребляемых вещей
Договор займа	Например, частью предприятия является сырьё, которое может быть использовано, но подлежит возврату после окончания срока действия. Естественно, возвращается уже иное сырьё, но с теми же родовыми признаками
Договор цессии	Арендатор получает некоторые обязательства предыдущего собственника арендодателя
Договор коммерческой концессии	Арендатор получает права на использование некоторых прав, например, товарного знака

Данные обстоятельства подтверждают, что договор аренды предприятия носит комплексный, смешанный характер, он включает в себя различные обстоятельства, присущие другим типам сделок.

Существенные условия

К существенным условиям договора аренды предприятия относят предмет и цену такой сделки. Из отсутствие говорит о том, что договор не может считаться заключенным.

Прочие условия считаются дополнительными, но ввиду особой сложности таких правоотношений сторонам рекомендуется подробная регламентация как можно большего количества условий с целью минимизации возможных негативных последствий в будущем.

Содержание соглашения

Договор аренды предприятия заключается в форме письменного документа и, как правило, содержит следующие моменты:

Наименование договора	А также дата его заключения
Полные реквизиты сторон сделки	Данный пункт является важным, так как данных должно быть достаточно для идентификации каждой стороны
Существенные условия договора	То есть его предмет и размер арендной платы
Обязанности арендодателя	А именно обязанность предоставить для временного пользования комплексное имущество и возместить стоимость неотделимых улучшений
Обязанности арендатора	То есть обязанность производить ремонт на срок действия договора, вносить соответствующую оплату и вернуть комплексное имущество в надлежащем состоянии
Права сторон	Как право на получение арендной платы и возврат имущества арендодателя, так и право арендатора на получение имущества, а также иные права, предусмотренные оговором и законом

Дополнительно указываются прочие права и обязанности сторон, необходимые для полной регламентации существующих правоотношений.

С какого момента считается заключенным

Договор аренды предприятия составляется в простой письменной форме, но подлежит обязательной государственной регистрации.

Именно с момента такой регистрации договор считается заключенным, а никак не ранее этого момента.

Как выглядит образец

Договор имеет стандартную форму. Он не требует нотариального удостоверения, но подлежит государственной регистрации, поэтому стороны должны получить заверенный госорганом экземпляр.

В тексте указываются реквизиты сторон, существенные условия сделки, а также прочие моменты, которые стороны посчитают необходимым внести.

При этом важное значение будут иметь приложения к договору, в особенности — акт описи передаваемого имущества.

Требует ли государственной регистрации

В соответствии с действующим законодательством, а именно — статьёй 658 ГК РФ, договор подлежит обязательной государственной регистрации. Кроме того, несоблюдение формы договора влечёт его недействительность.

Ответственность сторон

1. Стороны несут ответственность в соответствии с текстом договора и действующим законодательством.
2. В первую очередь это касается сохранности имущества и понесённых убытков, которые наступили в результате действий второй стороны.
3. Также существует возможность взыскать неустойку, которая предусмотрена договором, а при её отсутствии в тексте — законную неустойку.

Судебная практика

Вопрос достаточно распространён на практике, суды часто выносят решения касательно таких ситуаций.

В Арбитражный суд Саратовской области обратился истец, ООО «П.» с иском о расторжении договора аренды предприятия, заключенного между истцом в качестве арендодателя, и ООО «М.» в качестве арендатора.

Истец утверждал, что ответчик использует арендованное имущество не по назначению. Ответчик отрицал требования, встречных требований не выдвигал.

Суд отказал в удовлетворении иска ввиду отсутствия доказательств. Арбитражный суд Ростовской области рассматривал иное дела.

В суд обратился истец ИП М. с требованием о досрочном взыскании суммы долга по договору займа между ним и ответчиком, ООО «И.». В качестве третьего лица в суд было вызвано ООО «С.».

Суд принял во внимание данные доводы, ответчик обстоятельство не отрицал. Исковые требования были удовлетворены в полном объёме.

• Договор аренды предприятия является сложной комплексной сделкой, требующей тщательного и подробного подхода.
• Он включает в себя некоторые признаки различных договорных отношений, в том числе аренды, цессии и займа.
• При заключении сделки стороны должны учитывать все обстоятельства, установленные законодательством, а также сложившейся практикой делового оборота.

Источник: http://yurday.ru/dogovor-arendy-predprijatija/

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия — соглашение, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие как единое целое за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату.

Договор регламентируют ст. 656-664 ГК.

К аренде предприятия применяются также правила, касающиеся аренды здания или сооружения, за исключением специальных правил, предусмотренных ГК для аренды предприятия.

Особенности договора

Договор аренды предприятия — консенсуальный, взаимный, возмездный.

Существенные условия — предмет и цена. Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. По договору арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства.

Договором аренды определяются порядок, условия и пределы, в которых арендодатель обязан передать арендатору запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

1. Кроме того, по договору аренды предприятия арендодатель обязан уступить арендатору права требования в соответствии с общими правилами о цессии и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
2. В соответствии с ГК передаче арендатору не подлежат права арендодателя, полученные им на основании лицензии на занятие соответствующей деятельностью, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него лицензии, не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.
4. Размер арендной платы определяется сторонами и в обязательном порядке фиксируется в договоре.

Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца.

Договор составляется в простой письменной форме путем составления одного документа и подлежит государственной регистрации. С момента регистрации договор считается заключенным.

Передача арендованного предприятия осуществляется по передаточному акту.

На арендодателе лежит обязанность до передачи предприятия в аренду письменно уведомить всех кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду.

Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был вообще уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении его требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Порядок пользования имуществом арендованного предприятия и внесения арендатором улучшений в арендованное предприятие определяется договором аренды предприятия. Если этот порядок не определен, применяются правила ст. 660 и ст. 662 ГК.

Суть их сводится к следующему. Арендатор без согласия арендодателя вправе:

• продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия (но с условием, чтобы не уменьшалась стоимость предприятия);
• сдавать материальные ценности и предприятие в целом в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении материальных ценностей другим лицам. Перечисленные права осуществляются при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия*(36);
• вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающие его стоимость.

Арендатор вправе получить возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Последний может быть освобожден от указанной обязанности, если докажет, что издержки арендатора повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Другие права и обязанности сторон регламентируются нормами, рассчитанными на договор аренды здания или сооружения, а также общими нормами об аренде.

Правила о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре всего полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

На практике иногда возникает вопрос, можно ли передать в аренду часть предприятия. Статья 132 ГК исходит из того, что объектом гражданско-правовых сделок, в том числе договора аренды, может быть не только предприятие в целом, но и его часть. В то же время ст. 656 ГК в формулировке объекта договора аренды предприятия использует термин «предприятие в целом».

Необходимо отметить, что на сегодня отсутствуют правовые препятствия для дробления имущественного комплекса, составляющего предприятие, и определения юридической судьбы его отдельных частей.

Важно, чтобы часть предприятия сама по себе являлась самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для ведения предпринимательской деятельности, пусть даже иной, чем осуществлялась на основе целого предприятия.

Источник: https://kommentarii.org/dogovora/page14.html

Особенности аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

• Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.
• Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.
• ВАЖНО!

С 01.01.2017 г. п. 1 ст. 130 ГК РФ дополняется абзацем: «К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке».

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В составе предприятия по договору аренды арендатору передаются:

• земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства;
• в порядке, предусмотренном договором, — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;
• права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием;
• иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;
• права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо изложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составляют права арендодателя, хотя и относящиеся к предприятию, однако полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общему правилу такие права не могут быть переданы арендатору без специального на то указания или иного правового акта.

Вместе с тем, если все же в составе сдаваемого в аренду предприятия арендатору будут переданы и обязательства, которые не могут быть им исполнены в связи с отсутствием у него разрешения (лицензии), арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами, а следовательно, и от ответственности за их неисполнение (п. 2 ст. 656ГК).

Договор аренды предприятия выделяется в отдельный вид аренды главным образом по признаку специфического предмета:

1. первого рода — предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (определяющий).
2. второго рода — действия сторон (составляющие вместе с первым предмет обязательства, вытекающего из договора аренды предприятия).

Действия арендодателя по договору аренды заключаются не только в передаче арендатору арендованного имущества, как это имеет место при всякой аренде, он должен также уступить арендатору права требования и перевести на последнего долги, связанные с деятельностью этого предприятия.

Кроме того, на арендодателе лежит обязанность по подготовке предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой предполагает совершение последним целого ряда действий, не характерных для других видов договора аренды: инвентаризация имущества предприятия, составление проекта передаточного акта и т.п.

И напротив, в части обеспечения условий для использования арендованного имущества по его назначению (включая проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде возлагается на арендодателя, сокращается за счет возложения обязанности по совершению указанных действий на арендатора.

Особенность правового регулирования договора аренды предприятия состоит в том, что к отношениям, регулируемым указанным договором, подлежат субсидиарному применению правила, регламентирующие договор аренды зданий и сооружений, и лишь при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК).

Данный прием законодательной техники не превращает договор аренды предприятия в разновидность договора аренды зданий и сооружений, тем более что законодатель предельно четко выразил свою волю, назвав договор аренды предприятия среди отдельных видов договора аренды наряду с договором аренды зданий и сооружений (ст. 625 ГК).

Естественно, в соотношении указанных объектов, составляющих предмет договора аренды предприятия, превалирующую роль играет объект первого рода (предприятие). Именно специфические особенности предприятия как имущественного комплекса предопределяют необходимость специальных правил, регламентирующих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что нашло свое отражение в ГК (ст. 132). Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Правовой режим предприятия как особого объекта гражданских прав просматривается не только в нормах, регулирующих договор аренды предприятия.

Специальные правила установлены ГК и в отношении некоторых других видов договоров, объектом которых является предприятие как имущественный комплекс: продажи (ст. 559 — 566); доверительного управления (пп. 1, 3 ст. 1013).

Особые положения, регулирующие сделки с предприятием, содержатся также в Федеральных законах: «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 86); «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. (ст. 69 — 73). (законы не проверены)

Итак, объектом договора аренды предприятия является предприятие в целом как имущественный комплекс (за исключением прав и обязанностей, которые арендодатель не вправе передавать другим лицам). В этом смысле необходимо выделить две категории прав арендодателя (собственника предприятия), в отношении которых в ГК предусмотрены два противоположных правила (пп. 1, 2 ст. 656):

Права, которые переходят к арендатору (по общему правилу):

• на средства индивидуализации арендодателя и его товаров, работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и другие);
• права на использование таких средств индивидуализации, принадлежащие ему на основании лицензии.

Права, которые не переходят к арендатору (по общему правилу):

• полученные арендодателем на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (причем включение в состав передаваемого арендатору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязательств перед кредиторами и, следовательно, от ответственности за их неисполнение).

В договоре аренды предприятия должны быть точно указаны состав и стоимость передаваемого в аренду предприятия, которые определяются на основе полной его инвентаризации.

Заключение договора. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 658 ГК РФ).

Формально договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Соблюдение этих требований исключает возможность заключения договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, а вместе с этим и действие соответствующей нормы из числа общих положений о заключении гражданско-правовых договоров (п. 2 ст. 434 ГК). В случае несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК).

Существенные условия договора аренды предприятия:

• предмет договора;
• условия о размере арендной платы;
• условия о сроке аренды предприятия.

Источник: https://cyberpedia.su/6x22d4.html